Le Code civil algérien définit le bail à l’article 467 comme "un contrat par lequel le bailleur donne en jouissance une chose au locataire pour une durée déterminée en contrepartie d'un loyer connu. Le loyer peut être fixé en espèces ou en toute autre prestation."

Quel est le régime juridique du contrat de bail? 

Forme et durée du bail

Le bail est un contrat nécessitant un écrit, avec une date comme point de départ de la durée du bail. Le Code civil prévoit en ce sens que “le bail est conclu, sous peine de nullité, par écrit ayant date certaine” (article 467 bis).

Sauf disposition contraire de la loi, celui qui ne peut faire que des actes d'administration ne peut consentir un bail d'une durée excédant trois (3) ans. Le bail conclu pour une durée supérieure est réduit à trois (3) ans. 

Le concours de plusieurs preneurs

En cas de concours de plusieurs preneurs (autrement dit, si plusieurs personnes prétendent être les locataires du bien), la préférence est à celui dont le contrat de bail porte une date certaine antérieure à celles des autres contrats (article 485 du code civil)

Dans le cas où les baux portent la même date, la préférence est à celui qui a pris possession des lieux. Le preneur, de bonne foi, privé de cette préférence peut demander réparation au bailleur. 

Caractéristiques du bail

En principe :

• Le bail n'est pas transmissible aux héritiers (article 469 bis 2 du Code civil). Toutefois, en cas de décès du preneur et sauf convention contraire, le contrat continue jusqu'à son terme. Ils auront par ailleurs, nous le verrons par la suite, la possibilité de mettre fin à ce contrat de bail de manière unilatérale, en respectant notamment un préavis de 2 mois, si celui-ci devient trop onéreux ou excède leurs besoins. 
• Le bail est opposable au nouvel acquéreur d’un bien (cas de la vente) : l’article 469 bis 3 du Code civil prévoit qu’ “en cas de transfert volontaire ou forcé de la propriété d’une chose louée, le bail est opposable à l’acquéreur.”

Fin du contrat de bail

Le principe : Le bail prend fin de plein droit à l’expiration du terme : l’article 469 bis 1 dispose que “Le bail prend fin à l'expiration du terme convenu, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. Toutefois le preneur peut mettre fin au contrat de bail, pour toute raison familiale ou professionnelle. Il doit en aviser le bailleur par acte extrajudiciaire, avec un préavis de deux (2) mois.”

Par exemple, “le bail conclu par un usufruitier prend fin de plein droit à l'expiration de l'usufruit” (article 469). Il peut également prendre fin par l’extinction du droit d’usage et d’habitation (article 469 bis). Le titulaire du droit d'usage et du droit d'habitation ne peut consentir un bail que si l'acte constitutif le prévoit expressément.

• En cas de décès du preneur et sauf convention contraire, le contrat continue jusqu'à son terme ; dans ce cas, les héritiers qui vivaient habituellement avec lui pendant six (6) mois peuvent mettre fin au contrat si les charges du bail sont devenues trop onéreuses, en considération de leurs ressources ou que le bail excède leurs besoins.

Le droit de mettre fin au bail doit être exercé dans les six (6) mois suivant le décès du preneur. Le bailleur doit en être avisé par acte extrajudiciaire avec un préavis de deux (2) mois. 

• Si, au cours du bail, la chose louée périt en totalité, le bail est résilié de plein droit (article 481) : si, sans la faute du preneur, la chose louée est détruite en partie, ou si elle tombe dans un état tel qu'elle devienne impropre à l'usage pour lequel elle a été louée, ou si son usage subit une diminution notable, le preneur peut, si le bailleur ne rétablit pas la chose en l'état où elle se trouvait dans un délai convenable, demander, selon le cas, la diminution du prix du bail ou sa résiliation. 
• L'action en justice exercée par un tiers qui prétend avoir sur la chose louée un droit incompatible avec celui du preneur peut également forcer le preneur à abandonner la chose louée.

Obligations du bailleur

• Le bailleur est tenu de livrer au preneur la chose louée en état de servir à l'usage auquel elle est destinée suivant la convention des parties. 

Un procès-verbal de constat ou un état descriptif est dressé contradictoirement et annexé au contrat de bail. Toutefois, si la chose louée est délivrée sans qu'un procès-verbal ou un état descriptif soit dressé, le preneur est présumé l'avoir réceptionnée en bon état, sauf preuve contraire. (article 476 du Code civil)

Dans le cas où la chose louée est délivrée dans un mauvais état ou du moins dans un état impropre à la description faite au contrat de bail, il sera possible pour le preneur d’en demander :

• soit la résiliation du contrat
• soit une réduction du prix proportionnelle à la diminution de l'usage
• la réparation du préjudice subi dans les deux cas, s'il y a lieu. 

S'il s'agit de réparations urgentes, le preneur peut les exécuter pour le compte de qui il appartiendra.

• Le bailleur est tenu d'entretenir la chose louée en l'état où elle se trouvait au moment de la livraison (article 479 du Code civil). Il doit, au cours du bail, faire les réparations nécessaires, autres que les réparations locatives. 

Il est notamment tenu de faire les travaux nécessaires d'étanchéité des terrasses et ceux de curage des puits, il est également tenu de l'entretien et de la vidange des fosses d'aisance et des conduites d'écoulement des eaux.

Le bailleur supporte les taxes, les impôts et autres charges grevant la chose louée.

Le preneur ne peut empêcher le bailleur d’effectuer les réparations nécessaires à la préservation du bien loué. En revanche, si l'exécution de ces réparations empêche complètement ou partiellement la jouissance de la chose louée, le preneur peut, suivant le cas, demander la résiliation du bail ou la réduction du prix. Car le principe posé par l’article 483 du Code civil est que le bailleur doit s'abstenir de troubler le preneur dans la jouissance de la chose louée. Le bailleur ne peut apporter à cette chose ou à ses dépendances aucun changement qui en diminue la jouissance.

• le bailleur doit garantir au preneur tous les vices et défauts qui empêchent ou diminuent sensiblement la jouissance de la chose, à l'exception de ceux tolérés par l'usage, sauf convention contraire, 
• le bailleur responsable des qualités expressément promises par lui. Toutefois, il n'est pas tenu des vices dont le preneur a été averti ou dont il a eu connaissance lors de la conclusion du contrat.
• Si le preneur, avec l'autorisation du bailleur, a apporté des modifications à la chose louée, qui lui a conféré une plus-value, le bailleur, sauf convention contraire, est tenu, à l'expiration du bail, de rembourser au preneur le montant des dépenses ou celui de la plus-value. 

Obligations du preneur

• Le preneur doit user de la chose louée de la manière convenue. À défaut de convention, il doit en user d'une manière conforme à sa destination (article 791 du Code civil). Pour apporter une modification, le preneur doit avoir une autorisation écrite du bailleur. Et si le preneur apporte une modification à la chose, il est tenu de la rétablir dans son état primitif et réparer, le cas échéant, le préjudice subi.
• Le preneur peut faire dans la chose louée des installations (eau, électricité, gaz, téléphone…), à condition que ces installations ne soient pas contraires aux usages, à moins que le bailleur ne prouve que de telles installations menacent la sécurité de l'immeuble.
• Le preneur est tenu de faire les réparations "locatives" fixées par l'usage.
• Le preneur doit user de la chose louée et la conserver avec tout le soin d'un bon père de famille.
• Le preneur répond des dégradations et pertes subies par la chose durant sa jouissance.
• Le preneur doit immédiatement informer le bailleur de tout ce qui nécessite son intervention.
• Le preneur doit payer le loyer aux termes convenus.
• Le preneur doit restituer la chose louée à l'expiration du bail dans l'état où elle se trouvait au moment de la délivrance. S’il la retient indûment, il est tenu de payer au bailleur une indemnité calculée d'après la valeur locative de la chose tout en tenant compte du préjudice subi par le bailleur.

Vous êtes abonné ? Restez à jour en consultant les notes, communiqués et circulaires ainsi que l’ensemble des Codes en vigueur sur Legal Doctrine.

Restez à l’affût des dernières actualités juridiques en vous abonnant à notre newsletter Legal Doctrine.