L'acquisition de biens immobiliers par des étrangers en Tunisie est régie par un ensemble de règles et de procédures spécifiques visant à encadrer ces transactions. 

Au cœur de cette réglementation se trouve l'obligation pour les individus de nationalité étrangère d'obtenir une autorisation préalable du gouverneur avant d'acquérir des biens immobiliers destinés à un usage résidentiel. 

Cependant, il existe des exemples de régimes particuliers pour l’acquisition de biens immobiliers comme ceux appliqués sur les algériens et les libyens.

Dans notre article, nous examinerons de près les principales dispositions régissant l'acquisition immobilière par des étrangers en Tunisie. 

Obligation d’avoir l'autorisation du gouverneur 

Les individus de nationalité étrangère sont tenus d'obtenir une autorisation du gouverneur avant d'acquérir des biens immobiliers destinés à un usage résidentiel, selon les dispositions du décret du 4 juin 1957 relatif aux opérations immobilières. 

Cette autorisation est une condition préalable et impérative, sans laquelle le contrat de vente serait considéré comme nul. 

Dans la pratique, il est généralement recommandé de suivre une procédure en deux étapes : tout d'abord, conclure une promesse de vente, puis finaliser le contrat de vente transférant effectivement la propriété du bien. 

La signature de ce contrat de vente est conditionnée à l'obtention préalable de l'autorisation du gouverneur, laquelle doit être expressément mentionnée dans l'acte.

Conclusion d’une promesse de vente et versement d’une avance 

Une fois qu'un accord sur la vente, portant sur le bien et sur le prix, a été conclu entre l'acheteur étranger et le vendeur, il est conseillé de formaliser cet accord par la conclusion d'une promesse de vente synallagmatique. Cette promesse de vente devrait inclure une clause spécifiant le versement d'une avance, habituellement entre 10% et 20% du prix de vente.

La rédaction de la promesse de vente est cruciale pour sécuriser l'opération et protéger les intérêts des deux parties. Elle doit anticiper les risques potentiels et agir comme une garantie contre les éventualités liées à la transaction, notamment dans les cas suivants :

• Si le vendeur se rétracte de son engagement de vendre après que l'acheteur a obtenu l'autorisation dans les délais prévus.
• Si l'acheteur ne parvient pas à obtenir l'autorisation et que le vendeur refuse de restituer l'avance.

Pour ce faire, la promesse de vente devrait, le cas échéant, inclure les éléments suivants :

• Le prix définitif de la vente ou la possibilité de réviser le prix ;
• Le délai maximum prévu pour la signature de l'acte final ;
• Les conditions de prolongation du délai si nécessaire ;
• Le montant de l'avance ;
• Les modalités de paiement de l'avance ;
• Une disposition sur une éventuelle indemnité d'immobilisation du bien ;
• Les modalités de restitution de l'avance en cas d'annulation partielle, totale ou avec majoration ;
• Une clause pénale en cas de renonciation à la vente sans motif légitime ;
• Une clause attributive de compétence pour déterminer le tribunal compétent en cas de litige ;
• Cette rédaction soignée de la promesse de vente permet de sécuriser l'opération et d'assurer la protection des droits et intérêts des deux parties impliquées.

Dossier à fournir au gouverneur 

Le dossier requis pour obtenir l'autorisation du gouverneur doit comprendre les documents suivants :

• Un imprimé de demande d’autorisation rempli et signé en 5 exemplaires;
• Un PV de constat relatif au bien réalisé par huissier;
• Un certificat de propriété (récent) ou un jugement en matière pétitoire ou tout autre

document juridique attribuant la propriété du bien immobilier objet de la demande au vendeur ;

• Un quitus fiscal du vendeur;
• Un quitus municipal de paiement des impôts relatifs à l'immeuble objet de la vente ;
• La promesse de vente ;
• La procuration (s’il y a lieu)
• Les pièces d’identité du vendeur et de l’acquéreur ;
• L’attestation municipale d’achèvement des travaux ;
• Le plan de situation du bien immobilier (à l'échelle 1/5000) ;
• Le plan de construction réalisé par un architecte ;
• Tout document attestant de l’origine de la propriété du vendeur (si le vendeur est

étranger il doit fournir l’autorisation d’achat qui lui a été accordée) ;

• Une attestation relative à la vocation du terrain sur lequel la maison a été construite.

Les demandes d’autorisation relatives aux personnes morales doivent en outre être accompagnées des pièces suivantes :

• Les statuts de la société (qu’elle ait la qualité de vendeur ou d’acheteur) ;
• La nationalité de la société et celle de son gérant ou PDG;
• Les pièces d’identité du gérant ou PDG ;
• Les PV de nomination du gérant ou PDG et la publication au journal officiel de la république tunisienne ;
• Les motifs justifiant l’achat du bien immobilier par la société.

Ces pièces sont énumérées à titre indicatif. Certains gouvernorats demandent moins de

pièces et d’autres exigent, selon les cas, des pièces supplémentaires notamment :

• Une attestation de la municipalité justifiant que terrain est constructible ;
• Une attestation du Commissariat régional du développement agricole indiquant le PV de recollement et le permis de bâtir ;
• Un bulletin du casier judiciaire de l’acheteur.

Autorisation de la banque centrale de Tunisie

L'acquisition d'un bien immobilier par un étranger non résident en Tunisie nécessite l'approbation de la Banque centrale de Tunisie, en vertu des dispositions de l'article 20 du décret n° 77-608 du 27 juillet 1977, qui établit les conditions d'application de la loi n° 76-18 du 21 janvier 1976, portant refonte et codification de la législation des changes et du commerce extérieur régissant les relations entre la Tunisie et les pays étrangers.

Régime particulier aux Algériens et Libyens

Le ministre des domaines de l’état et des affaires foncières tunisien a annoncé le 20 septembre 2018 que les Algériens et Libyens ont le droit d’acheter des biens immobiliers en Tunisie sans recourir à l’autorisation préalable du gouverneur sous réserve que deux conditions soient réunies :

• La valeur du bien immobilier ne doit pas être inférieure à trois cents milles dinars tunisiens (300.000) ;
• Le règlement doit se faire en devises étrangères .

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