La loi algérienne définit le promoteur immobilier comme étant : « toute personne physique ou morale initiant la réalisation de nouveaux projets, la restauration, la réhabilitation, la rénovation, la restructuration, ou le confortement de constructions nécessitant l’une de ces interventions ou l’aménagement et l’habilitation de réseaux, en vue de les vendre ou de les louer » (définition donnée par la loi n° 11-04 du 17 février 2011 fixant les règles régissant l’activité de promotion immobilière).

La profession de promoteur immobilier est particulièrement réglementée de par la nature du statut qu’elle confère : celui de maître de l’ouvrage, mais aussi de par les conséquences juridiques que ce statut implique, et notamment la responsabilité civile qui pèse sur le maître de l’ouvrage. En outre, pèsent sur lui des sanctions administratives et pénales lourdes pouvant aller de la simple suspension de l’agrément, au retrait définitif, en passant par des amendes d’ordre pénal pouvant s’élever à plusieurs millions de dinars.

Cette responsabilité est si grande que l’exercice de la profession de promoteur immobilier est exclusif de toute autre activité rémunérée (article 3 du décret exécutif n° 12-84 du 20 février 2012 fixant les modalités d’octroi de l’agrément pour l’exercice de la profession de promoteur immobilier ainsi que les modalités de la tenue du tableau national des promoteurs immobiliers).

À quelles obligations le promoteur immobilier est-il soumis ? Quelles sont les raisons de ce statut juridique strict ? 

Les règles de la profession de promoteur immobilier

Le promoteur immobilier doit :

• être immatriculé au registre du commerce 
• bénéficier d’un agrément : le promoteur immobilier ne peut ni céder ni transmettre son agrément. Toute modification de la forme, la dénomination ou la raison sociale au cours de ses activités ainsi que le changement du gérant entraîne de plein droit la caducité de l’agrément et implique l’obligation de son renouvellement selon les mêmes formes et conditions requises pour son obtention (article 22 de la loi n° 11-04)
• jouir de ses droits civiques pour obtenir un agrément (article 21 de la loi n° 11-04)

Sans ces conditions cumulatives, il ne saurait exercer la profession de promoteur immobilier.

Ces conditions sont rappelées à l’article 4 de la loi n° 11-04 — « Les promoteurs immobiliers agréés et immatriculés au registre de commerce sont autorisés à initier des projets immobiliers.

Nul ne peut se prétendre de la qualité de promoteur immobilier ni exercer cette activité s’il n’est pas titulaire d’un agrément et n’est pas inscrit au tableau national des promoteurs immobiliers dans les conditions et modalités définies par la présente loi. »

Fonctions du promoteur immobilier

Le promoteur immobilier :

• assure la responsabilité de la coordination de l’ensemble des opérations se rapportant aux études, à la recherche et la mobilisation de financements ainsi que l’exécution des travaux de réalisation du projet immobilier,
• est tenu de la gestion de son projet : il doit notamment prendre toutes les mesures techniques et juridiques indispensables pour faciliter la prise en charge de la gestion et de la préservation du bien réalisé.

Les empêchements à la profession de promoteur immobilier

L’article 20 de la loi n° 11-04 du 17 février 2011 fixant les règles régissant l’activité de promotion immobilière prévoit que « Ne peuvent être promoteurs immobiliers, créer ou participer, en droit ou en fait, directement ou par personne interposée, à l’initiation de projets immobiliers régis par la présente loi, les personnes ayant été sanctionnées pour l’une des infractions ci-après :

• faux et usage de faux en écriture privée, de commerce ou de banque ;
• vol, recel, abus de confiance, banqueroute, extorsion de fonds, valeurs ou signatures;
• escroquerie et émission de chèque sans provision ;
• corruption de fonctionnaires publics ;
• faux témoignage, faux serment et fraude fiscale ;
• délits prévus par les dispositions législatives sur les sociétés commerciales.

La même interdiction est encourue par les membres radiés disciplinairement et à titre définitif pour manquement à la probité des professions constituées en ordre. »

La responsabilité du promoteur immobilier en tant que maître de l’ouvrage

Nous l’avons déjà évoqué, la profession de promoteur immobilier est soumise à des conditions assez strictes. La loi n° 11-04 conditionne en outre l’octroi de l’agrément à un promoteur immobilier à son inscription au tableau national des promoteurs immobiliers et vaut autorisation d’exercice de la profession sous réserve de l’accomplissement des autres formalités administratives et fiscales requises pour son obtention. 

Toutes ces précautions montrent à quel point le statut de promoteur immobilier est capital, dans la mesure où, en tant que maître de l’ouvrage, le promoteur immobilier, qui assure l’intégralité des phases de construction (de l’étude de marché jusqu’à la vente du bien qu’il construit), supporte une certaine responsabilité, en droit notamment, et doit donc obéir scrupuleusement aux règles de la profession.

La loi l’exprime d’ailleurs à l’article 49 de la loi 11-04 en prévoyant que :

« Le promoteur immobilier doit engager, au bénéfice de ses clients, sa responsabilité civile en matière immobilière. Il est tenu, à ce titre, d’exiger de ses maîtres d’œuvre, entrepreneurs et autres partenaires, toutes les garanties et assurances légalement requises. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble. »

Dès lors, le promoteur immobilier est non seulement engagé envers l’acheteur initial, mais aussi envers tous les futurs acquéreurs du bien vendu, lesquels pourront éventuellement se retourner contre lui dans le cas où leur vendeur serait insolvable par exemple.

En outre, la loi n° 11-04 prévoit :

• des sanctions administratives pouvant aller de la simple suspension de l’agrément à son retrait d’office, définitif (articles 64 et suivants)
• des sanctions pénales lourdes (articles 69 et suivants)

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