La promotion immobilière, c’est-à-dire l’activité qui consiste à construire des logements ou des bâtiments pour les vendre, régie par la loi n° 11-04 du 17 février 2011, joue un rôle important dans l’économie d’un pays. Cette activité génère beaucoup de ventes, et comme pour beaucoup d'autres produits ou services, ces ventes sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), un impôt payé par l’acheteur mais collecté par le vendeur, lequel devra le reverser plus tard à l’administration fiscale, soit l’Etat.

Il convient donc de noter ici que lorsqu’un bien ou un service est vendu, le vendeur collecte la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) auprès de l’acheteur, mais ce montant ne lui appartient pas : il agit en réalité comme un intermédiaire qui perçoit la taxe pour le compte de l’État. Une question essentielle se pose alors : à quel moment ce vendeur doit-il reverser la TVA à l’administration fiscale?

Dans le secteur de la promotion immobilière, cette question est particulièrement importante. 

Jusqu’au 31 décembre 2024, la règle était que la TVA devenait exigible au moment de la "livraison" du bien, c’est-à-dire lorsque le bien était remis à l’acheteur – soit juridiquement (par signature chez le notaire), soit matériellement (par remise des clés, par exemple).

Mais cette manière de faire posait plusieurs problèmes pratiques : elle créait un décalage entre le moment où le promoteur recevait l’argent de son client et le moment où il devait reverser la TVA, ce qui compliquait la gestion de sa trésorerie et réduisait parfois l’efficacité de la collecte de l’impôt.

Pour résoudre ces difficultés, un changement a été introduit par la Circulaire n° 27 du 30 mars 2025, qui vient commenter et préciser l’amendement introduit par l’article 59 de la loi de finances pour 2025. Désormais, le fait générateur de la TVA dans le secteur de la promotion immobilière est constitué par l’encaissement effectif, partiel ou total, du prix du bien et non plus par le moment de sa livraison. 

En d'autres termes, c’est l’encaissement du prix qui déclenche le paiement de la TVA, et non plus la remise des clés ou la signature du contrat.

Une réforme motivée par la recherche d’un meilleur rendement fiscal et d’un suivi opérationnel efficace

La réforme introduite par la loi de finance 2025 et la Circulaire n° 27 du 30 mars 2025,  repose sur des constats d’ordre opérationnel et budgétaire. L’ancien système, fondé sur la livraison juridique ou matérielle du bien, présentait plusieurs inconvénients : un décalage important entre le lancement du projet et la collecte effective de la TVA, une perte de visibilité sur le suivi des encaissements, et surtout, un manque à gagner pour le Trésor public.

En abandonnant la logique de livraison pour celle de l’encaissement, la réforme vise à :

• Accélérer la perception de la TVA,
• Réduire les délais de recouvrement,
• Améliorer la traçabilité des flux financiers liés aux ventes immobilières.

Cette nouvelle approche consacre donc une logique de trésorerie, c’est à dire qu’on enregistre les opérations au moment où l’argent est effectivement encaissé ou décaissé, et non au moment où l’engagement est pris (facturation, commande, etc). Cette approche semble en phase avec les réalités financières des opérations immobilières, tout en renforçant les capacités de contrôle de l’administration fiscale.

Les implications concrètes pour les promoteurs immobiliers et les services fiscaux à partir du 1er janvier 2025

À compter du 1er janvier 2025, le fait générateur de la TVA devient l’encaissement du prix, qu’il soit partiel ou total, pour tous les types de biens vendus : à usage d’habitation, commercial, professionnel ou industriel. Cette règle s’applique même si le contrat de vente a été conclu avant cette date, à condition que le paiement soit postérieur à l’entrée en vigueur de la loi, en vertu du principe de non rétroactivité de la loi.

En revanche, pour les versements effectués avant le 1er janvier 2025 sans collecte de TVA, le régime antérieur reste applicable : la TVA ne devient exigible qu’au moment de la livraison.

Pour assurer une transition fluide et un suivi rigoureux, les promoteurs sont désormais tenus de remplir une fiche de suivi des encaissements et de la joindre à leur déclaration G50 du mois de mai 2025. Cette fiche, ventilée par type de local, devra inclure notamment :

• Le chiffre d’affaires prévisionnel,
• Le montant total de la TVA due,
• Les encaissements déjà réalisés,
• La TVA correspondante versée,
• Le reliquat à verser.

Cette formalisation vise à garantir la transparence fiscale, faciliter les contrôles, et éviter les pertes de recettes.

En bref, la Circulaire n° 27 du 30 mars 2025 marque un tournant important dans le traitement fiscal des opérations de promotion immobilière en Algérie. En plaçant l'encaissement au cœur du fait générateur de la TVA, le législateur entend moderniser la gestion fiscale, sécuriser les recettes de l’État, et aligner la fiscalité sur les réalités économiques du secteur. Cette réforme impose aux entreprises concernées un devoir de conformité accru, tout en dotant l’administration fiscale d’un outil de suivi renforcé.

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