La Direction générale des impôts (DGI) a publié la circulaire n° 42/MF/DGI/LF 2026 du 19 mai 2026 relative à l’exonération des droits d’enregistrement applicables aux actes d’acquisition d’immeubles ou de fractions d’immeubles à usage principal d’habitation réalisés dans le cadre de la promotion immobilière.
Cette circulaire commente les modifications introduites par l’article 41 de la loi de finances pour 2026 aux dispositions de l’article 258-V du Code de l’enregistrement et précise les conditions d’octroi de l’avantage fiscal ainsi que les obligations des services de l’enregistrement.
Réaménagement du régime d’exonération
Selon la DGI, la réforme poursuit un double objectif.
D’une part, elle exclut les promoteurs immobiliers du bénéfice de l’exonération des droits d’enregistrement et des droits de mutation à titre onéreux au titre des actes portant vente de logements.
D’autre part, elle étend expressément le bénéfice de cette exonération aux acquisitions financées selon les formules de finance islamique « Mourabaha » et « Ijara Mountahia Bitamlik », lorsque ces opérations concernent des biens acquis dans le cadre de la promotion immobilière.
Rappel du régime applicable avant 2026
Jusqu’au 31 décembre 2025, les actes portant vente d’immeubles ou de fractions d’immeubles à usage principal d’habitation réalisés dans le cadre d’une opération de promotion immobilière bénéficiaient d’une exonération du droit de mutation à titre onéreux.
Cette exonération était accordée sous réserve de plusieurs conditions cumulatives :
- le bien acquis devait être destiné principalement à l’habitation ;
- l’opération devait être réalisée dans le cadre de la législation régissant la promotion immobilière ;
- l’avantage fiscal ne pouvait être accordé qu’une seule fois à une même personne pour l’acquisition d’un seul logement, sauf en cas de réemploi du produit de la vente du logement précédemment acquis pour l’achat d’un autre logement réalisé dans le même cadre.
La circulaire rappelle qu’un immeuble à usage d’habitation s’entend d’un bien immobilier individuel destiné au logement, tandis qu’une fraction d’immeuble correspond à un logement situé dans un immeuble collectif ou semi-collectif.
L’exonération réservée désormais à l’acquéreur personne physique
L’une des principales modifications introduites par la loi de finances pour 2026 concerne l’exclusion du promoteur immobilier du bénéfice de l’exonération.
Désormais, seul l’acquéreur personne physique peut prétendre à cet avantage fiscal lorsqu’il acquiert un immeuble ou une fraction d’immeuble destiné principalement à l’habitation dans le cadre d’une opération de promotion immobilière.
La DGI souligne que la qualité de personne physique constitue désormais une condition essentielle d’éligibilité. Les personnes morales ne peuvent donc pas bénéficier de cette exonération.
L’administration rappelle également que les conditions relatives à la nature du bien, à son usage principal d’habitation et au respect de la réglementation applicable à la promotion immobilière demeurent intégralement applicables.
Extension aux financements islamiques
La réforme apporte également une clarification importante concernant les financements bancaires conformes à la finance islamique.
Les acquisitions réalisées selon les formules Mourabaha ou Ijara Mountahia Bitamlik bénéficient désormais expressément du régime d’exonération prévu par l’article 258-V du Code de l’enregistrement.
La DGI précise que l’acquéreur conserve ainsi le bénéfice de l’avantage fiscal même lorsque l’acquisition est financée par une banque ou un établissement financier dans le cadre de ces mécanismes de financement, à condition que l’opération s’inscrive dans une opération de promotion immobilière.
Maintien des exonérations applicables aux logements publics
La circulaire rappelle par ailleurs que les exonérations prévues par l’article 258-VII du Code de l’enregistrement demeurent applicables aux logements cédés par l’État et les organismes publics de logement.
Sont notamment concernés :
- les logements réalisés dans le cadre de la formule location-vente de l’AADL ;
- les logements cédés par les Offices de promotion et de gestion immobilière (OPGI) à leurs occupants ;
- les logements sociaux participatifs (LSP) et les logements promotionnels aidés (LPA) ;
- les logements ruraux.
En revanche, les locaux à usage commercial ou professionnel réalisés dans le cadre de la promotion immobilière restent exclus du bénéfice de ces exonérations.
Contrôle renforcé par les services de l’enregistrement
La circulaire insiste sur le rôle des services de l’enregistrement dans la vérification des conditions ouvrant droit à l’exonération.
Avant d’accorder l’avantage fiscal, les services compétents doivent notamment s’assurer :
- que le bénéficiaire est une personne physique ;
- que le bien acquis est destiné principalement à l’habitation ;
- que l’opération relève effectivement d’une activité de promotion immobilière régie par la loi n° 11-04 du 17 février 2011 ;
- que la personne concernée ne bénéficie pas de l’exonération pour une seconde acquisition, sauf dans le cas du réemploi du produit de la vente d’un logement précédemment acquis dans les mêmes conditions.
La DGI précise également que lorsqu’un logement acquis sous le bénéfice de cette exonération est revendu, cette cession ne bénéficie pas à son tour de l’exonération. L’opération demeure soumise aux droits de mutation à titre onéreux au taux plein de 5 % prévu par l’article 252 du Code de l’enregistrement.
Modalités de perception des droits
En application de l’article 91 du Code de l’enregistrement, lorsque l’une des parties à l’acte bénéficie d’une exonération, seule la quote-part restant à la charge de l’autre partie demeure exigible.
Dans le cas des ventes de logements réalisées dans le cadre de la promotion immobilière, la DGI indique que seul le promoteur immobilier, en sa qualité de vendeur, demeure redevable de sa quote-part des droits d’enregistrement, soit 2,5 % correspondant à la moitié du taux plein applicable aux mutations à titre onéreux.
Les services de l’enregistrement sont en outre tenus de transmettre aux services compétents, à des fins de contrôle, un extrait de chaque acte enregistré portant cession d’un logement, qu’il ait bénéficié ou non de l’exonération.
Entrée en vigueur
Les dispositions commentées par la circulaire n° 42/MF/DGI/LF 2026 sont applicables à compter du 1er janvier 2026.
À travers ces aménagements, la loi de finances pour 2026 recentre le bénéfice de l’exonération sur l’acquéreur personne physique, tout en intégrant les opérations financées selon les mécanismes de la finance islamique, dans le but de préserver l’accès à cet avantage fiscal pour les ménages acquérant leur résidence principale dans le cadre de la promotion immobilière.
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