Dans le cadre de la loi de finances pour 2026, l’administration fiscale algérienne a introduit un aménagement important concernant le calcul de la plus-value immobilière soumise à l’impôt sur le revenu global (IRG). La circulaire n°09/MF/DGI/LF.2026 du 04 mars 2026 vient préciser les modalités d’application de cette réforme, issue de la modification de l’article 78 du Code des impôts directs et taxes assimilées.
Cette mesure vise à résoudre les difficultés pratiques rencontrées lors de la détermination du prix d’acquisition ou de la valeur de création des biens immobiliers, notamment lorsque ces informations ne sont pas disponibles.
Rappel du principe de calcul de la plus-value immobilière
La plus-value imposable à l’IRG, en cas de cession à titre onéreux d’un bien immobilier, correspond à la différence entre :
- le prix de cession du bien ;
- et son prix d’acquisition ou sa valeur de création.
Ce mécanisme suppose que le prix d’acquisition ou de création soit connu et justifiable, condition nécessaire pour déterminer la base imposable.
Difficultés pratiques rencontrées
Dans de nombreuses situations, notamment pour les biens anciens ou issus de transmissions familiales, le prix d’acquisition n’est pas toujours identifiable. Cela concerne en particulier :
- les biens acquis depuis longtemps sans documentation précise ;
- les propriétés issues de successions ou de partages informels ;
- les cas où les documents de propriété ne mentionnent pas la valeur d’origine.
Cette absence d’information rend difficile, voire impossible, le calcul de la plus-value imposable selon les règles classiques.
Instauration d’un mécanisme forfaitaire
Pour remédier à cette situation, la loi de finances pour 2026 a introduit une solution forfaitaire.
Lorsque le prix d’acquisition ou la valeur de création ne peuvent être déterminés, il est désormais admis de retenir un montant égal à 40 % du prix de vente comme base de référence.
Ce montant est considéré comme le prix d’acquisition du bien pour le calcul de la plus-value.
Illustration
Pour un bien immobilier vendu à 10 000 000 DA, sans indication du prix d’acquisition :
- le prix d’acquisition forfaitaire sera fixé à 4 000 000 DA (soit 40 % du prix de vente) ;
- la plus-value imposable sera calculée en déduisant ce montant du prix de cession, ainsi que les frais liés à la vente dûment justifiés.
Limitation relative aux frais
La circulaire précise une règle importante concernant les frais supportés par le cédant.
Lorsque le prix d’acquisition est déterminé de manière forfaitaire :
- les frais d’acquisition ;
- les dépenses d’entretien ;
- les coûts d’amélioration du bien
ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value, même s’ils sont justifiés.
Cette exclusion vise à simplifier le calcul et à éviter toute complexité supplémentaire dans les situations où la base historique du bien est inconnue.
Portée et entrée en vigueur de la mesure
Les nouvelles dispositions s’appliquent à compter du 1er janvier 2026. Elles concernent l’ensemble des cessions immobilières pour lesquelles le prix d’acquisition ou la valeur de création ne peut être établi.
Cette réforme permet d’uniformiser le traitement fiscal de ces situations particulières et d’assurer une meilleure sécurité juridique pour les contribuables comme pour l’administration.
La circulaire n°09/MF/DGI/LF.2026 introduit une solution pragmatique face aux difficultés de détermination du prix d’acquisition des biens immobiliers. En instaurant un mécanisme forfaitaire basé sur un pourcentage du prix de vente, elle simplifie le calcul de la plus-value imposable à l’IRG.
Ce dispositif permet de sécuriser les opérations de cession immobilière tout en garantissant une application cohérente de la fiscalité, même en l’absence de données historiques fiables.
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